这是企业计算净营业收入时需要的公式：
总营业收入-营业费用=净营业收入
企业需要这些关键数字来计算净营业收入。一个好的起点是总营业收入，它基于如果每个租赁空间都住满，该物业的最大潜在收入。从中减去由于未付租金或空置造成的任何收入损失，然后减去运营费用。
这是一个简单的例子，说明如何 巴拉圭号码数据 计算办公楼的年度 NOI：
办公空间：55,000平方英尺。
租金：每年每平方英尺50美元
总潜在收入：55,000 x 50 美元 = 2,750,000 美元
自动售货机的额外收入：30,000 美元
该物业的净营业收入的核算如下：
总营业收入
● 租金，55,000 平方英尺，每平方英尺 50 美元。 2,750,000美元
● 自动售货机 3万美元
● 潜在总收入 2,780,000美元
● 减去空置面积（2,000 平方英尺，每平方英尺 50 美元） -10万美元
总营业收入： 2,680,000 美元
接下来是获取总运营费用。以下是计算此变量的示例：
营业费用
● 房地产税 40万美元
● 楼宇现场管理 20万美元
● 保险 8万美元
● 实用工具 7万美元
● 维护 10万美元
总运营费用： 85万美元
有了这两个值，企业现在就可以用上面提供的公式计算净运营收入：
2,680,000 美元 - 850,000 美元 = 1,830,000 美元
此后，企业还必须通过将净运营收入除以房产的当前市场价值来确定资本化率。假设业主以 3500 万美元购买了这栋建筑。资本化率计算如下：
1,830,000 美元
35,000,000 美元 = 0.05 或 5%净营业收入和债务成本
净营业收入 (NOI) 通常会与房产的债务利息支出进行比较，从而为业主提供债务偿还率 (DSCR)。该比率表明房产偿还债务的能力，换句话说，就是其净营业收入高于或低于利息支出的程度。
业主和贷款人在决定融资条款或是否值得贷款时都会考虑 DSCR。DSCR 大于 1 表示该房产可以偿还债务，这对于有利可图的投资是必要的。例如，如果业主以现金支付了 3500 万美元房产的一半，并以 4% 的贷款融资 1750 万美元，则每年的利息支出将为 70 万美元。DSCR 计算如下：
NOI（1,830,000 美元）
利息（700,000 美元）= 2.61 或 2.61 美元根据这一计算，示例中的建筑物每花费一美元贷款利息，就会产生 2.61 美元的净营业收入。这意味着这项投资在财务上是值得的。
企业可以使用哪些资源来计算净营业收入？
一位女商人从文档中获取数据
计算净营业收入意味着企业必须收集一些重要文件。因此，当业主准备计算时，他们必须拥有以下文件：
1. 损益表
公司的损益表是计算净营业收入的重要工具，它记录了公司在一段特定时期内的收入和支出。这份文件包括企业需要的所有数字，甚至包括营业收入和净收入。因此，损益表是了解公司财务业绩的必备资源。
2. 物业管理文件
运营费用是计算净运营收入的核心部分，但根据物业类型和设施的不同，运营费用可能有所不同。企业必须检查合同和管理文件，以确保所有费用和收入流都得到准确核算。
3. 税务文件
根据损益表的编制方式，企业可能需要查阅纳税申报表或其他文件，以获取所有净营业收入计算数字。例如，在考虑总营业费用时，投资者可能希望知道企业支付了多少财产税（而不仅仅是所有税款的总额）。